Высокая ставка заставляет застройщиков затягивать сроки строительства

Снижение темпов продаж вынуждает застройщиков выбирать из двух зол – штрафы дольщикам за задержку строительства или потеря скидки на проценты по кредиту, пишут «Ведомости». Пока штраф временно отменен, выбор застройщиков очевиден – доля переносов растет, но и в случае отмены моратория на штраф девелоперу выгоднее в некоторых случаях перенести сроки сдачи и уплатить неустойку, чем лишиться кредитных льгот от банков. Для некоторых застройщиков подойдет и третий путь, если их задержки связаны не с внешними макроэкономическими факторами: внедрение современных систем проектного управления, которые позволяют минимизировать все риски – и проектные, и строительные, и бюджетные.

Темпы реализации новых квартир стремительно сокращаются: объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) в III квартале 2024 г. упал на 76% по сравнению с аналогичными периодом 2023 г. При этом доля жилых площадей с переносом сроков строительства в России в 2024 г. выросла на 26% среди топ-15 крупнейших застройщиков. Согласно нашим оценкам, по итогам года в среднем по стране более 2,1 млн кв. м жилья может быть не сдано в запланированное время.

Еще полгода назад такая просрочка на шесть месяцев стоила бы каждому застройщику 200 млн руб. неустойки дольщикам. В настоящий момент компании освобождены от ее уплаты из-за действия моратория. Данная антикризисная мера впервые заработала в 2022 г., но периодически приостанавливалась. В марте 2024 г. мораторий ввели снова, и он был нацелен на поддержку строительной отрасли в условиях экономической нестабильности и высоких кредитных ставок. Срок действия инициативы истекает в этом году, а предметных дискуссий о ее продлении среди бизнеса и государства замечено не было.

При том что сегодня на российский девелопмент давят как макроэкономические, так и рыночные факторы. Основной – сокращение покупательной способности в результате повышения ЦБ ключевой ставки и роста стоимости ипотечного кредитования. Льготную ипотеку для всех категорий граждан отменили, а выдачу займов по «Семейной ипотеке» и для сотрудников IT-компаний ужесточили.

Ощутимо увеличились и цены на стройматериалы. Согласно статистике Минстроя, сметная стоимость строительства выросла на 6–8% в I квартале и на 5–7% во II квартале текущего года. Как следствие – компании проводят оплату материалов с задержкой, а поставщики, в свою очередь, откладывают поставки. К этому добавляется и растущая нехватка рабочей силы в индустрии. Для закрытия всех вакансий в отрасли потребуется порядка 3 млн человек, а дефицит по ключевым инженерно-строительным позициям превышает 100 000 человек. Об этом свидетельствуют данные НИУ МГСУ.

Вышеперечисленные трудности вынуждают застройщиков искать нестандартные пути выхода из кризисных ситуаций. Например, в текущих условиях высоких ставок строителям становится все выгоднее задерживать сроки строительства, особенно в проектах с низкой стадией готовности или с небольшими продажами, соответственно, маленькими остатками на эскроу-счетах. Дело в том, что при замедлении темпов продаж эскроу-счета пополняются медленнее, что лишает девелопера возможности получить скидку на базовую процентную ставку и приводит к увеличению суммы выплачиваемых процентов. Синхронизация сроков строительства с темпами продаж позволяет застройщикам сократить расходы на выплату процентов по кредиту.

По нашим оценкам, задержка сроков на два квартала при трехлетнем цикле строительства может принести девелоперу экономию на выплате процентов по кредиту на строительство в 220 млн руб. и более (расчет проводился на примере корпуса на 28 000 кв. м жилой площади при средней ключевой ставке 21% в условиях более медленного выбирания кредитной линии). Общая стоимость строительства корпуса – 2,7 млрд руб. Если не задерживать строительство, то эта сумма выбирается в течение 12 кварталов. Проценты начисляются на кредит ежемесячно на сумму кредита. А если эта сумма выбирается с задержкой на два квартала, в течение 14 кварталов, при равных для обоих случаев темпах продаж (14 кварталов), покрытие кредита средствами эскроу во втором случае выше, а так как кредит будет ниже, соответственно, и скидка к ставке больше, и процентов меньше.

В итоге застройщик встает перед выбором: сэкономить на процентах или же заплатить неустойку дольщикам, если мораторий на штрафы будет отменен в 2025 г. Что выгоднее – каждый застройщик решает для себя сам, основываясь на экономике конкретного проекта и других факторах. Но некоторые риски задержки сроков сдачи, не связанные напрямую с внешним давлением, можно минимизировать.

Увеличение сроков строительства зачастую связано с комбинацией внешних и внутренних причин. Если на внешние обстоятельства девелоперу сложно повлиять напрямую, то внутренние факторы – это как раз то, над чем девелоперу необходимо работать.

Их можно разделить на два больших блока – проектирование и строительство. На первом этапе важно уделить внимание качеству документации и координации между участниками проекта. Детальная проработка этих вопросов в большинстве случаев позволит избежать дорогостоящих изменений в дальнейшем. Более того, именно на этапе проектирования критически важно оптимизировать планировки объекта и проработать типовые проекты.

Ключевые аспекты в ходе строительства – управление подрядчиками и контроль компетенций специалистов. Зачастую именно недостаток знаний и профессиональных навыков приводит к тому, что строительные работы откладываются или выполняются с ошибками, которые отнимают время на их исправление. Повышение квалификации, обучение новым технологиям и методам управления процессами повысят эффективность и улучшат качество строительства. Девелоперам помогут и современные технологии, в том числе для контроля качества. Например, интеграция цифровой системы трекинга замечаний технадзора позволит более оперативно устранять нарушения по качеству. А в целом для управления эффективностью проектов строителям стоит подумать о внедрении современных систем проектного управления. Использование подобных систем позволяет повысить прозрачность и контролируемость процессов, четко распределить роли и обязанности среди сотрудников, улучшить взаимодействие между всеми участниками проекта, включая подрядчиков, и в конечном итоге соблюсти сроки.

На практике внедрение системы проектного управления означает переход от стихийного и фрагментарного планирования к четкой и логичной организации работы.

Очевидно, что 2025 год вновь станет непростым для девелоперов. Согласно оценке «Яков и партнеры», в будущем году маржинальность девелоперов может упасть еще на 30–40%. В этих условиях стоит уже сегодня задуматься о трансформации своей операционной деятельности. В первую очередь им нужно изменить подходы к управлению проектами и повысить эффективность рабочих процессов, чтобы не столкнуться с серьезными последствиями. Каждый случай переноса сроков снижает доверие покупателей к застройщику, что в некоторых случаях может нанести ущерб по его деловому имиджу и репутации.

Анна Данченок, директор «Яков и партнеры», глава практики «Недвижимость и развитие территорий»